Bất động sản Việt Nam: Mặt bằng giá mới được thiết lập trong dài hạn

Chuyên gia Mirae Asset cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đã hoàn thành một chu kỳ, đồng thời một mặt bằng giá mới đã được thiết lập trong dài hạn.

Mirae Asset Việt Nam vừa công bố báo cáo ngành bất động sản nhà ở với những nhận định đưa ra cho năm 2021. Theo đó, nhóm nghiên cứu đưa ra 5 yếu tố để cho thấy 2021 sẽ khởi đầu cho chu kỳ mới.

Tăng trưởng GDP đi kèm với tăng trưởng thị trường bất động sản

Nhóm nghiên cứu Mirae Asset cho biết, trong các năm vừa qua, tăng trưởng kinh tế tại Việt Nam luôn đi kèm với sự phát triển của thị trường bất động sản.

Trong giai đoạn 2016 - 2019, GDP/đầu người tại Việt Nam tăng 23,8% từ 2.192 USD lên 2.715 USD, tốc độ tăng trưởng bình quân (CAGR) đạt 7,4%/năm. Trong khi đó, tổng lượng cung sản phẩm bất động sản tăng 39,3%, CAGR đạt 11,7% trong cùng thời kỳ (chỉ tính riêng 2 thành phố Hà Nội và TPHCM).

Xét về quy mô, thị trường TPHCM lớn hơn với nhu cầu và dân số lớn, trong khi đó, thị trường Hà Nội có tốc độ tăng trưởng nhanh hơn nhờ lợi thế về các dự án hạ tầng.

Bình quân m2 căn hộ/đầu người tại Việt Nam vẫn ở mức thấp

Theo chuyên gia Mirae Asset, diện tích m2 sàn căn hộ trên đầu người (m2 sàn căn hộ/đầu người) ở các nước trong khu vực châu Á đều trong xu thế tăng dần đều trong hơn 3 thập kỷ qua. Trong đó các nền kinh tế mới nổi như Việt Nam có tốc độ tăng nhanh hơn gần gấp đôi so với bình quân, đạt con số 19 m2 sàn căn hộ/đầu người vào cuối năm 2019.

So với khu vực Đông Nam Á, Việt Nam nằm ở nhóm có diện tích m2 sàn căn hộ/đầu người thấp nhất (19m2), nhưng mật độ dân số (đầu người/km2) cao hơn Thái Lan và Malaysia lần lượt 2,2 và 2,9 lần, vì thế dư địa cho tăng trưởng m2/đầu người vẫn còn nhiều.

Ngoài ra diện tích nhà trung bình của người Việt chỉ ở mức trung bình so với các nước ASEAN, khoảng 72m2, thấp hơn so với mức trung bình của khu vực là 76 m2. Do đó, chuyên gia Mirae Asset cho rằng nguồn cung nhà ở tại Việt Nam vẫn còn thấp, chưa tương xứng với tiềm năng trong khu vực.

Lãi suất rẻ được duy trì trong 2021

Với một ngành thâm dụng vốn lớn như bất động sản, nhóm chuyên gia Mirae Asset kỳ vọng mặt bằng lãi suất thấp được duy trì trong 2021 sẽ đóng vai trò hỗ trợ lớn cho cả doanh nghiệp (giảm chi phí) và người mua nhà (giảm lãi vay), đặc biệt trong bối cảnh đại dịch Covid-19 gây nên đứt gãy trong cả nguồn cung và nguồn cầu.

Nút thắt từ thể chế được tháo bỏ

Mirae Asset cho biết, những khó khăn xuất phát từ thể chế, chính sách trong 2 năm vừa qua đã tác động rất lớn đến ngành bất động sản. Trước đây việc giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu dự án bất động sản được hiểu và thực hiện theo nhiều cách khác nhau, gây lúng túng và chồng chéo cho cả cơ quan quản lý và nhà đầu tư.

Hồi tháng 2/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định 25/2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, giúp tháo gỡ một phần khó khăn, vướng mắc trên. Điều 60 Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu được thực hiện theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013.

Thời điểm giao đất cho nhà đầu tư được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực hiện dự án. Nhóm chuyên gia kỳ vọng việc ban hành hành lang pháp lý mới này giúp tháo gỡ nút thắt trong thời gian dài vừa qua trên thị trường.

Thị trường bất động sản Việt Nam thiết lập mặt bằng giá mới

Tại các quốc gia phát triển, người dân có đa dạng kênh tài sản đề đầu tư: trái phiếu, cổ phiếu, quỹ hưu trí, quỹ tương hỗ, bất động sản. Trong đó, kênh bất động sản có thể được đầu tư qua hình thức sở hữu trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua các tổ chức đầu tư & quản lý bất động sản chuyên nghiệp (REITs).

Còn tại Việt Nam, do đặc thù văn hóa của người dân và chưa chính thức có các công ty đầu tư và quản lý bất động sản chuyên nghiệp, việc sở hữu trực tiếp bất động sản là phương thức đầu tư được ưu tiên hàng đầu đối với mọi tầng lớp người dân.

Chính vì vậy theo chuyên gia Mirae Asset, khi lựa chọn kênh đầu tư, tâm lý sở hữu một bất động sản hiện hữu trong đại đa số người dân.

Thực tế, chu kỳ ngành bất động sản ở Việt Nam thường ngắn hơn (từ 4-5 năm) so với các quốc gia trên thế giới, với chu kỳ gần nhất là giai đoạn 2014-2019. Đặc biệt, bất chấp tác động của đại dịch Covid-19, chuyên gia Mirae Asset cho biết giá bán căn hộ sơ cấp tại 2 thị trường lớn nhất là Hà Nội và Tp.HCM không có dấu hiệu suy giảm.

"Chính vì vậy, chúng tôi tin rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã hoàn thành một chu kỳ, đồng thời một bằng giá mới đã được thiết lập trong dài hạn, làm cơ sở cho những hoạt động kinh doanh, bán hàng trong tương lai của các doanh nghiệp", chuyên gia Mirae Asset nhận định.

Nguyễn Mạnh