Các quy định mới có làm “thay da đổi thịt” thị trường bất động sản 2021?

Kể từ đầu năm 2021, nhiều luật mới có hiệu lực và tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản (BĐS). Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Nghị định 148/2020/NĐ-CP (sửa đổi một số điều trong Luật Đất đai) được giới BĐS kỳ vọng tháo gỡ nhiều ách tách, giúp hàng nghìn dự án chuyển động trở lại. 

Khơi thông nhiều điểm nghẽn 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nhận xét, các sửa đổi về luật BĐS có hiệu lực từ năm 2021 là điều rất đáng mừng với thị trường BĐS cả nước. Theo ông Châu, trong các kỳ Đại hội Đảng trong năm 2011 và 2016 đều xác định thị trường BĐS mắc nhiều điểm nghẽn, quan trọng nhất là nghẽn ở thể chế, cơ sở hạ tầng và nguồn nhân lực. Tuy nhiên, suốt 10 năm qua, chúng ta chưa tìm ra phương án tháo gỡ, cụ thể là các điều khoản trong Luật chưa được sửa đổi cho phù hợp với tình hình phát triển của thị trường BĐS. Do đó, ông Châu khẳng định, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng sửa đổi cùng với Nghị định 148 có hiệu lực từ đầu năm 2021 sẽ góp phần tháo gỡ được nhiều vướng mắc cho hàng nghìn dự án đầu tư, dự án nhà ở trên cả nước.

Điểm đáng chú ý nhất trong Nghị định 148 (có hiệu lực từ ngày 8/2/2021) được cộng đồng doanh nghiệp ngành BĐS quan tâm, đó là vấn đề đất công nằm xen cài trong các dự án (đầu tư hoặc nhà ở). Vì dính đất công, có khi một dự án chỉ có một con mương, đường răn vài chục hoặc vài trăm mét vuông nên thời gian qua, hàng nghìn dự án bị mắc kẹt, không thể triển khai được. Ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch Công ty Đầu tư DT24 cho rằng trong vài năm gần đây, số dự án BĐS mới được phát triển không nhiều, nguyên nhân chủ yếu do dính đất công xen cài. Nên Nghị định 148 giúp giải tỏa khúc mắc này và sẽ đưa nhiều dự án chuyển động trở lại. “Tôi thống kê sẽ có 10 nhóm BĐS chính (BĐS nhà ở, du lịch, nghỉ dưỡng, nông nghiệp, khu công nghiệp...) được khai thông và hưởng lợi khi Nhà nước đưa ra giải pháp tháo gỡ trong Nghị 148”, ông Bảo dự đoán.

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), trong vòng 5 năm qua, riêng TP.HCM có hơn 100 dự án nhà ở chưa thể triển khai do vướng đất công. Tuy nhiên, từ đầu tháng 2 tới đây, Nghị định 148 quy định nếu các thửa đất công xen cài đủ điều kiện tách thửa thì được đấu giá đất trong thời hạn không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi đất. Nếu không tách thửa được thì Nhà nước cho phép giao hoặc cho thuê đất. 

Ngoài giải quyết rốt ráo vấn đề đất công, Nghị định 148 cũng tháo gỡ nút thắt cho các dự án dính phần đất có tài sản không được chuyển nhượng. Theo đó, Nhà nước cho phép nhà đầu tư được quyền mua hoặc nhận góp vốn với dạng tài sản này. Nếu tài sản là đất thì được xác định thời hạn sử dụng theo thời hạn của dự án, nhưng không quá 50 năm. Còn với dự án nhà ở xã hội, thời gian qua, doanh nghiệp tư nhân tự bỏ vốn để tạo lập quỹ đất và thực hiện dự án vẫn bị vướng mắc về thủ tục giao đất, cho thuê đất và xây dựng. Để tháo gỡ vướng mắc này, Nghị định 148 quy định dự án ưu đãi đầu tư nói chung được giao đất hoặc cho thuê đất mà không phải qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. 

Đối với các phần đất nhỏ do Nhà nước quản lý bị dư ra sau khi phát triển các công trình công cộng, người sử dụng đất liền kề từ năm 2021 sẽ được thuê hoặc được giao phần đất này. Nếu có nhiều người muốn thuê thì thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. 

Gỡ nút thắt cho phân lô bán nền

Nghị định 148 cũng quy định dự án nhà ở dưới hình thức phân lô bán nền được thực hiện tại các huyện thuộc các đô thị loại đặc biệt (trừ khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan và mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị). Nghị định này cũng yêu cầu chủ đầu tư trước khi bán nền phải hoàn thành cơ sở hạ tầng và hoàn thành nghĩa vụ tài chính trên phần đất đó. 

Tuy nhiên, điều kiện tách thửa được quy định chặt chẽ hơn trước đây. Theo đó, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ quy hoạch cụ thể tại địa phương để quyết định diện tích tối thiểu khi tách thửa đối với từng loại đất riêng biệt. 

Bên cạnh Nghị định 148, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 (có hiệu lực từ đầu năm 2021) cũng có nhiều điểm góp phần kích thích thị trường BĐS. Chẳng hạn, thời gian cấp giấy phép xây dựng công trình chỉ còn 20 ngày, rút ngắn 10 ngày so với trước đây. Trong khu quy hoạch treo (đất thuộc diện quy hoạch nhưng chưa được thu hồi để thực hiện dự án), người sử dụng đất được đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. 

Luật Xây dựng mới cũng cho phép không phải xin giấy phép xây dựng với công trình cấp IV hoặc nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng. Tuy nhiên, công trình phải có quy hoạch chi tiết 1/500 và thuộc khu vực không có quy hoạch đặc biệt (quy hoạch đô thị, khu chức năng hoặc điểm dân cư nông thôn).

Ông Ngô Đức Sơn - Tổng giám đốc Công ty CP DRH Holdings nhận xét, các thay đổi mới liên quan đến sửa đổi Luật Đất đai và Luật Xây dựng được kỳ vọng giúp thị trường BĐS khai thông, nhưng quyết tâm của Chính quyền địa phương mới là quan trọng. Và phải cần khoảng 6 tháng sau các quy định mới này mới đi vào thực tiễn.

Ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group nhìn nhận khung pháp lý dành cho thị trường BĐS phải luôn luôn cập nhật vì diễn biến thị trường thường đi trước luật. Do đó, năm 2021 dù có nhiều quy định mới nhưng sẽ chưa tác động ngay đến thị trường mà phải chờ ít nhất 6 tháng đến một năm mới thấy rõ.