Doanh nghiệp bất động sản nhỏ và vừa “chật vật” trong thời Covid-19

Nhóm vốn hóa vừa chật vật

Bất động sản hiện là một trong những nhóm ngành có số thành viên góp mặt nhiều nhất trên sàn chứng khoán với 116 cổ phiếu. Trong đó, 76 cổ phiếu niêm yết trên sàn HOSE và HNX, 40 cổ phiếu đăng ký giao dịch trên sàn UpCom. Riêng trên sàn HOSE, bất động sản được coi là nhóm ngành có ảnh hưởng không nhỏ đến diễn biến chỉ số VN-Index.

Mặc dù vậy, ngoại trừ một số cổ phiếu lớn, đầu ngành như VIC, VHM, VRE, NVL, PDR, DIG... có diễn biến giao dịch khả quan, đa phần các cổ phiếu còn lại thuộc nhóm vốn hóa nhỏ và vừa trong ngành bất động sản đều giảm cả về giá và thanh khoản. Nguyên nhân chủ yếu là do kết quả kinh doanh của doanh nghiệp sụt giảm.

Điển hình như Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG), trong chín tháng đầu năm 2020, công ty chỉ đạt doanh thu 1.883 tỉ đồng, giảm 51% so với cùng kỳ năm ngoái. Bên cạnh đó, DXG còn phải trích lập dự phòng từ việc bán khoản vốn đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư LDG (LDG). Kết quả, công ty mẹ DXG báo lỗ 388 tỉ đồng, khiến cổ phiếu này bị loại ra khỏi một số bộ chỉ số quan trọng như VNDiamond Index trong kỳ đánh giá giữa tháng 10-2020 vừa qua.

Tương tự, Công ty cổ phần tập đoàn C.E.O (CEO) có doanh thu chín tháng đầu năm gần 682 tỉ đồng, giảm tới 78% so với cùng kỳ năm ngoái. Bất chấp việc doanh thu hoạt động tài chính đạt gần 58 tỉ đồng, tăng 18% so với cùng kỳ (chủ yếu đến từ lãi tiền gửi và cho vay), C.E.O vẫn không tránh khỏi thua lỗ khi lợi nhuận sau thuế ở mức âm gần 103 tỉ đồng, trong khi kế hoạch cả năm 2020 là lãi 200 tỉ đồng và cùng kỳ năm ngoái lãi hơn 435 tỉ đồng.

Một trường hợp khác là tại Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (AGG), doanh thu trong quí 3-2020 là 13,6 tỉ đồng, giảm hơn 20% so với quí 2 và giảm gần 4,6 lần so với cùng kỳ năm 2019. Lợi nhuận sau thuế của AGG trong quí 3 ở mức 2,6 tỉ đồng, giảm gần một nửa so với cùng kỳ. Đáng chú ý, đây là quí thứ ba liên tiếp, AGG không bán được căn hộ nào. Doanh thu của công ty chín tháng đầu năm chủ yếu đến từ dịch vụ tư vấn, môi giới và tiếp thị.

Trong khi đó, lĩnh vực bất động sản công nghiệp vốn được kỳ vọng sẽ đạt kết quả kinh doanh khả quan khi có cơ hội hưởng lợi từ động thái dịch chuyển nhà máy của các công ty đa quốc gia từ Trung Quốc, giúp giá thuê đất tăng, nhưng trên thực tế vẫn có doanh nghiệp có kết quả kinh doanh sụt giảm.

Điển hình như Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) lỗ 21 tỉ đồng trong quí 3-2020, khiến lợi nhuận chín tháng đầu năm chỉ còn hơn 30 tỉ đồng, giảm 94% so cùng kỳ năm 2019. Lũy kế chín tháng đầu năm, KBC đạt doanh thu thuần 929 tỉ đồng, giảm 62,6% và lợi nhuận ròng đạt 30 tỉ đồng, giảm 94% so với cùng kỳ 2019. Năm 2020, KBC đặt ra hai phương án kinh doanh.

Theo phương án khả quan thì tổng doanh thu hợp nhất dự kiến 3.200 tỉ đồng, tổng lợi nhuận hợp nhất sau thuế dự kiến 816 tỉ đồng. Theo phương án tích cực thì tổng doanh thu hợp nhất dự kiến 3.600 tỉ đồng, tổng lợi nhuận hợp nhất sau thuế dự kiến 1.000 tỉ đồng. Như vậy nếu theo phương án khả quan thì kết thúc chín tháng đầu năm 2020 KBC mới chỉ hoàn thành được 29% mục tiêu về doanh thu và gần 12% mục tiêu về lợi nhuận.

Nhóm vốn hóa nhỏ rủi ro cao

Đối với các công ty bất động sản vốn hóa nhỏ, kết quả kinh doanh sụt giảm càng khiến giá cổ phiếu sụt giảm sâu. Cổ phiếu CLG của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Cotec liên tục giảm giá, hiện chỉ còn hơn 1.000 đồng/cổ phiếu, bởi doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ và thiếu minh bạch.

Năm 2019, CLG lỗ sau thuế 208 tỉ đồng, âm gần hết vốn điều lệ và bị kiểm toán nêu ý kiến ngoại trừ về hàng loạt vấn đề. Quí 1-2020, công ty không có doanh thu và lỗ thêm 1,9 tỉ đồng. CLG hiện chưa công bố báo cáo tài chính quí 2 và quí 3 năm nay.

Cổ phiếu PVL của Công ty cổ phần Đầu tư nhà đất Việt (tên cũ là Công ty cổ phần Địa ốc Dầu khí) từng được nhà đầu tư quan tâm vì công ty này là chủ đầu tư của không ít dự án như Petro Vietnam Landmark, tổ hợp công trình Nam Đàn Plaza..., nhưng nay chỉ còn được giao dịch với giá hơn 1.000 đồng/cổ phiếu. Tính đến cuối quí 2-2020, PVL lỗ lũy kế 281 tỉ đồng, chiếm phân nửa số vốn điều lệ 500 tỉ đồng.

Một trường hợp khác là Công ty cổ phần Bất động sản du lịch Ninh Vân Bay (NVT) sở hữu dự án Six Senses tại Khánh Hòa. Đây là dự án nghỉ dưỡng sang trọng bậc nhất Việt Nam, nhưng nhiều năm nay, lợi nhuận của NVT không đáng kể, thậm chí thua lỗ lớn trong năm 2017. Hiện lỗ lũy kế của công ty chiếm 72,5% vốn điều lệ. Cổ phiếu NVT vẫn đang nằm trong diện cảnh báo, với thị giá chưa đến 5.000 đồng/cổ phiếu và thanh khoản nhỏ giọt.

Không ít doanh nghiệp khác hiện cũng chỉ là “cái bóng” của chính mình so với thời mới lên sàn như Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển doanh nghiệp Việt Nam (FID), Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bảo Thư (BII), Công ty cổ phần Đầu tư PV2 (PV2), Công ty cổ phần Đệ Tam (DTA)... Liên tục thua lỗ hoặc lợi nhuận không đáng kể, bức tranh tài chính, kinh doanh có nhiều vấn đề bị kiểm toán nghi ngại là đặc điểm chung của nhóm doanh nghiệp trên.

Về tổng thể, Việt Nam là một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất khu vực, kinh tế vĩ mô ổn định, chỉ số giá tiêu dùng và lãi suất thấp, thu nhập người dân gia tăng, dân số thành thị tăng nhanh...- là những yếu tố giúp nhu cầu về nhà ở ngày càng có xu hướng tăng.

Tuy vậy, không phải doanh nghiệp địa ốc nào cũng tận dụng được cơ hội này. Các doanh nghiệp sẽ có sự phân hóa rõ ràng dựa trên yếu tố về quỹ đất, mô hình quản trị, cũng như khả năng xoay xở dòng tiền trong bối cảnh khó khăn hiện nay.