Năm 2021 liệu có nhiều dự án nhà ở... vừa túi tiền?

Hàng loạt chính sách về thị trường bất động sản (BĐS) cũng như xây dựng có hiệu lực từ đầu 2021 mang đến cơ hội gỡ nút thắt cho thị trường. Nhưng, liệu phân khúc nhà ở vừa túi tiền có được bổ sung hay vẫn khan hiếm?

Chỉ có 1% nhà giá rẻ 

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản (BĐS) năm 2020 có thể chia làm hai giai đoạn. Giai đoạn đầu gồm bảy tháng đầu năm, lúc này thị trường bị khủng hoảng nghiêm trọng, nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở sụt giảm mạnh, giao dịch ngừng trệ. Trong giai đoạn sau, thị trường đã dần phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Trong năm qua, Sở Xây dựng đã xác nhận có 31 dự án đủ điều kiện huy động vốn với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương (giảm 34% so với năm 2019) với tổng số gần 16.900 căn nhà (giảm 30%). Trong đó, có 7.114 căn thuộc phân khúc cao cấp (chiếm tỷ lệ 42%), hơn 9.600 căn thuộc phân khúc trung cấp (chiếm tỷ lệ 57%) và 163 căn thuộc phân khúc bình dân (chiếm tỷ lệ 1%).

Theo HoREA, trên thực tế, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đến 70% thị trường BĐS năm 2020. Phân khúc trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25%.  Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020. Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự “lệch pha” sản phẩm trên thị trường bất động sản năm qua. Sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền thiếu trầm trọng khiến thị trường phát triển thiếu tính ổn định và bền vững.  

Ngoài lệch pha nguồn cung, điểm mất cân đối trên thị trường trong 2020 còn nằm ở chỗ giá nhà vẫn tăng nóng. Chẳng hạn, giá căn hộ tại các quận trung tâm TP.HCM luôn ở mức cao, khoảng 5.000-7.000 USD/m2, tại quận 9 là khoảng 2.000 USD/m2. 

Các dự án mới trong năm qua chủ yếu tập trung ở các quận vùng ven. Cụ thể, số lượng dự án nhà ở được phép huy động vốn tập trung nhiều nhất tại quận 2, quận 9 (9 dự án mỗi quận) và quận 7 (6 dự án). Có 9 quận, huyện có 1-2 dự án.

Sẽ vẫn khan hiếm?

HoREA đánh giá, trên cơ sở kiểm soát hiệu quả đại dịch và ổn định kinh tế vĩ mô, dự báo năm 2021, thị trường BĐS sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Tiềm năng phát triển này được HoREA đánh giá dựa trên nhiều cải cách về luật, giúp các vướng mắc trước đây hầu như đều được tháo gỡ. Điển hình là Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, các sửa đổi về Luật Đất đai trong Nghị định số 148/2020/NĐ-CP cũng tháo gỡ được điểm nghẽn về đất dự án có đất công xen cài hoặc quy định chặt chẽ hơn về việc phân lô bán nền…

Động lực tăng trưởng kế tiếp nằm ở kế hoạch phát triển đô thị và hạ tầng giao thông đi kèm. Cụ thể là thành lập thành phố Thủ Đức thuộc TP.HCM, đưa vào sử dụng một số công trình giao thông quan trọng như tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, công trình chống ngập và khởi công xây dựng dự án sân bay Long Thành.

Đáng chú ý, theo HoREA, TP.HCM đã có đề án chuyển 4 trong 5 huyện thành quận trong 10 năm tới. Bên cạnh đó, hoàn toàn có khả năng chuyển đổi huyện Cần Giờ trở thành “Khu đô thị biển, đô thị sinh thái, đô thị môi trường”.

Theo đó, HoREA cho rằng phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền (nhà ở thương mại có giá trung bình và giá thấp, nhà ở xã hội) sẽ giữ vai trò chủ đạo trên thị trường trong năm 2021.

Tuy nhiên, nhìn vào thực tế, hiện giá chung cư tại TP.HCM hầu hết đã quá cao, ngay như các dự án tại một số tỉnh như Bình Dương hay Đồng Nai cũng rất khó tìm loại dưới 30 triệu đồng/mét vuông nên khó kỳ vọng vào giá nhà tại TP.HCM sẽ giảm hoặc có dự án... vừa túi tiền dành cho người thu nhập thấp. Hiện nay, quỹ đất tại TP đang cạn dần, giá đát vùng ven cũng quá chát, chi phí xây dựng cao nên nếu có dự án mới được cấp phép, chủ đầu tư phải cân nhắc, tính đến lợi nhuận, do đó khó có mặt bằng giá thấp.